ייצוג עורך דין ברכישת דירה מקבלן – ברכישת דירה מקבלן, תפקיד עורך הדין הוא קריטי ושונה מהותית מעסקת מכר יד שנייה, שכן מדובר בחוזה אחיד שמנוסח לטובת הקבלן ויש למנוע הפתעות ולהימנע מסעיפים קיצוניים נגד הלקוח הרוכש.
כאשר אנו מייצגים את הלקוח בעסקה מול קבלן, גם במקרה זה אנחנו נעשה את הבדיקות המקדמיות האפשריות עוד בטרם שלב ההערות להסכמים. בין היתר, מיהות הקבלן, מצב הקרקע והתרים, מצ"ב התמ"א, איפה רשומות, אם בכלל, זכויות הקבלן. חשוב במיוחד לוודא שהקבלן מקבל ליווי בנקאי, כך שהרוכשים יוכלו ליהנות מערבויות חוק המכר/ פוליסת ביטוח. במקרים אחרים הבדיקות מאוד קריטיות. לעיתים רבות נמליץ גם על שמאי או אדריכל לבדיקת המצב התכנוני של הנכס.
בשלב התיקונים להסכם – השינויים לא יהיו בגוף ההסכם אלא ב 'נספח שינויים'. אנחנו נוודא שהלקוח מבין את כל השינויים וגם את כל ההתחייבויות שלו. למשרדנו גם חשוב לבצע תזכורות ללקוח לקראת מועדי התשלומים בגבולות האפשר.
לעיתים לקבלנים יש נטייה להחתים על מסמך ראשוני, שמהווה "זיכרון דברים", וחשוב לא למהר לחתום על מסמך שעשוי לחייב אתכם (המונחים הרלוונטיים בחוק החוזים הם הצעה, קיבול, גמירות דעת ומסוימות והכוונה היא שהמסמך מביע נכונות ורצון של שני הצדדים להתקשר ומופיעים בו הפרטים החשובים לעסקה).
ההמלצה של משרדנו היא אפילו לשלב טופס ההרשמה להיות מיוצגים על ידי עורכי הדין או לכל הפחות לוודא שיש סעיף שמאפשר החזרת דמי ההרשמה.
חשוב שלקוחות לא יתבלבלו – עורך דינו של הקבלן איננו מייצג בשום צורה את הרוכשים, אלא רק את האינטרס של הקבלן. התשלום של הקונה לעורך הדין של הקבלן נועד לטיפול במסמכי הבית המשותף וברישום הזכויות ולא בזכויות הקונה במשא ומתן. גם כאן חשוב לשים לב שיש תקרת סכום שעורך הדין של הקבלן זכאי לקבל.
נקודה מרכזית במיוחד בהסכם רכישה מקבלן היא בעצם מועד המסירה. ידוע כי במקרים רבים המסירה מתעכבת. יש לוודא שמנגנון הפיצוי תואם לחוק.
ברכישת נכס מקבלן – סוגיה נוספת שמשמעותית היא השינויים והתוספות בדירה , ככל שהלקוח מעוניין בהם. יש להם השפעה גם על התמורה ולעיתים רבות גם על מועד המסירה, וחשוב ליווי לטובת הלקוח בהקשר זה וצמצום ההשלכות הנ"ל. לרוב ההעדפה תהיה להכניס את השינויים בשלב מקדמי ככל האפשר, שאז הכוח של הקונה במשא ומתן גדול יותר.
התייחסויות קריטיות נוספות של עורך הדין במהלך הייצוג מול הקבלן הן לעניין מועד המסירה.
