טיפול עורך דין בעסקאות מכר (רכישה ומכירת דירות ונכסים) – סיוע במשא ומתן, עריכת ו/או הערות להסכם מכר, בדיקות מקדמיות, טיפול בהערות אזהרה ורישום, דיווח לרשויות המס וייעוץ לעניין מיסוי מקרקעין. תחום המקרקעין מערב תחומים רבים נוספים ובהם דיני מכר וחוזים. חשוב שעורך הדין שילווה את המוכר או הקונה יהיה בעל ידע לבחון את המצב הרישומי של הנכס, ימליץ במידת הצורך על אנשי מקצוע נוספים כמו שמאי, יבחן עם הלקוח את התאמת לוח התשלומים, מועדי המסירה והביטחונות ויעבור על כל סעיף וסעיף בהסכם המכר ובמטרה לצמצם בעיות ומחלוקות עתידיות. כאן גם היתרון של עורך דין בעל ניסיון גם בליטיגציה. חשוב שהליווי של עורך הדין יהיה נגיש וזמין כדי לעמוד בכל המועדים הרלוונטיים לעסקת המכר.
נקודות נוספות שראוי לשים לב אליהן (דוגמאות מתוך שלל נקודות):
- אם הדירה הנמכרת מושכרת – יש לבדוק אם בהסכם השכירות מופיע בכלל תנאי המאפשר סיום תקופת ההתקשרות (מה שמאוד מוגבל לפי חוק השכירות והשאלה ומתאפשר רק כשהתנאי הדדי) או לכל הפחות לכלול סעיף שקובע שהקונה החדש יכנס לנעלי המוכר גם לעניין הסכם השכירות והאם בכלל הקונה קונה את הדירה להשקעה ואז אין מניעה לקיומו של השוכר, או שמעוניין להיכנס לדירה ויש בעיה שיש לקחת בחשבון מראש, ולא בשלב הערות להסכם.
- הבדיקות המקדמיות צריכות להיות גם תכנוניות וגם קנייניות ובין היתר, בחינת היתרי בנייה, בחינת חריגות בנייה, בחינת המצב הרישומי ואיפה הנכס רשום – רמ"י/ לשכת רישום מקרקעין (טאבו) והאם הזכות רשומה כבעלות או חכירה, האם בכלל זכות המוכר רשומה או שמא יש לו רק זכות חוזית (אובליגטורית). משרדנו רואה לנגד עיניו "חפירות" לעומק לאיתור כל הסיכונים האפשריים, ואז הלקוח יוכל להיות שלם עם עסקה (או אם יעלו ממצאים בעייתיים ב"חפירות" יוכל הלקוח לגלם אותם במחיר העסקה ולהפחית את סכום העסקה ובמידת הצורך לבטל את העסקה). מעבר לכך, יש לבדוק גם שאין פגמים בדירה, כגון רטיבויות ונזילות.
- נסיבות מיוחדות המחייבות בדיקות נוספות – למשל כאשר המוכר הוא קטין, כך שיש צורך באישור אפטורופוס, כאשר המוכר הוא אדם שהופעל לגביו יפוי כח מתמשך, שאז יש צורך באישור בית משפט. כאשר המוכר מאוד מבוגר או חולה באיזושהי מחלה, לעיתים נמליץ שתהיה חוות דעת מומחה רפואי אשר תצביע על כך שאין בעיה קוגנטיבית ואין בעיה בשיקול דעת אשר השפיע על העסקה, דבר אשר מניסיון עשוי לבטל טענות של יורש עתידי של המוכר לסיכול העסקה.
- לעיתים בשיחה עם הלקוח נבין שכדאי לעשות תכנון מס ו/או לבצע את העברה בדרך אחרת. נבהיר, אין הכוונה לעסקה בדרך מסוימת ללא תכלית כלכלית ורק משיקולי מס שכן אז רשות המסים עשויה לסווג מחדש את העסקה או לטעון למלאכותיות ("ולתחמון מס" במקום תכנון מס), אלא הכוונה שבמקרה שיש עוד שיקולים וטעם מסחרי אמיתי, לעיתים כדאי שהעברה תבוצע רק בעתיד בירושה ו/או באמצעות נאמנות ו/או בדרך אחרת.
- זיהוי מוקדם של נקודות מחלוקת פוטנציאליות, על בסיס ניסיון בליטיגציה בתחום הנדל"ן, לצורך מזעור סכסוכים והימנעות מהליכים משפטיים עתידיים.
יחד עם זאת חשוב גם לציין כי לא כל בעיה שנגלה בבדיקות המקדמיות מחייבת ביטול העסקה, אבל בהחלט נתייחס אליה – לעיתים נגרום ונסייע למוכר לתקן אותה, לעיתים פשוט נגלם את הבעיה בערך הדירה ונציע להפחית ממחיר העסקה (לעיתים גם הפחה של מאות אלפי שקלים).
לקוחות שמוותרים על ייצוג של עורך דין בעסקת המכר, חוסכים אולי 8,000 עד 25,000 ₪ אך הטעויות עלולות להיות יקרות הרבה יותר. אין מדובר בבגד, שאפשר לחיות בקלות עם פגם בו, אלא עסקה שלרוב מתבצעת פעמים בודדות בחיי האדם הסביר והבדיקות של עורך הדין נחוצות במיוחד.
