מהם שלבי עסקת מכר דירה ובאיזה שלב חשוב ליווי של עורך הדין?
לקוחות רבים מניחים שהם צריכים להיות מיוצגים אחרי שנקבעו כל התנאים המסחריים (מחיר הנכס, מועדי תשלום, סכום תשלום ראשון) ובשלב חילופי טיוטות, כלומר בשלב מתקדם יחסית של המשא ומתן. התשובה הנכונה היא שעדיף שעורך הדין ייצג את הלקוח שלו מוקדם ככל האפשר, במיוחד אם הלקוח הוא קונה הדירה. הרי ממילא ישלם הלקוח את שכר טרחת עורך הדין, אז מדוע לא לקבל את כל השירותים כבר מלכתחילה.
מעבר לכך, כפי שיפורט להלן יש הרבה מאוד בדיקות מקדמיות שיכולות להשפיע או על הרצון להמשיך בעסקה הספציפית או על הצורך בשמאי או על הצורך בהפחתת סכום התמורה. יותר מכך, לפעמים הלקוחות לא לקחו בחשבון סוגיות מסוימות ואם יצטרכו שינוי רק בשלב ההסכמים אחרי שכבר "הבטיחו לקנות את הדירה", הם עשויים להיות חשופים לטענה של משא ומתן שלא בתום לב (סעיף 12 לחוק החוזים).
כאשר הלקוח הוא מוכר הדירה (לעומת קונה הדירה), הצורך בליווי מוקדם של עו"ד לעסקת המכר, אמנם קטן יותר לעומת ייצוג קונה, לאור פחות בדיקות סביבתיות ותכנוניות, אולם עדיין חשוב ליווי מוקדם כדי לבדוק סוגיות שפעמים רבות המוכר כלל לא חושב עליהן, כמו היטל השבחה, צורך בשמאות, ועוד.
ועכשיו נסקור את שלבי עסקת המכר
ראשית, נוודא עם הלקוח שלוקח בחשבון ומבין את כל העליות.
נתחיל מלוודא שהמחיר תואם למחירי עסקאות של דירות בסביבה, בשטח וקומה דומים.
כבר בשלב זה נתייחס למיסוי מקרקעין, מפני שתוצאות הבדיקה עשויות להשפיע גם על מחיר העסקה. למשל, נתקלתי במוכר שלא ידע שעליו לשאת גם בהיטל השבחה במקרה הספציפי או בקונה שלא לקח בחשבון את סכום מס הרכישה, וכן לעיתים מוכרים חושבים שיש להם פטור ממס שבח, אבל בפועל לא עומדים בכל התנאים. תכנון המס עשוי לגרום לכך שההמלצה תהיה לעכב מספר חודשים את המכירה, למשל כדי להימנע ולעיתים להזדרז כדי לעמוד באחד הפטורים ממס שבח, שקובע מכירת דירה נוספת תוך 18 חודשים. לעיתים הוראות הדין לעניין תקופת צינון יצדיקו המלצה להתאמת מועדי העסקה.
חשוב גם להנחות את הלקוח לבקש אישור עקרוני למשכנתה, זאת כאשר הכוונה שחלק מהתמורה יעשה באמצעות משכנתה.
לאחר מכן, נבצע בדיקות מקדמיות קריטיות:
- בדיקות קנייניות – מה הזכות שיש למוכר, זכות חוזית אובליגטורית או זכות קניינית שיש לה ראייה חותכת בתמצית רישום המקרקעין (בנסח הטאבו), האם מדובר בכלל בזכות חכירה. חשוב גם לבדוק שהזכויות רשומות באופן תקין, למשל הפרטים בתשריט תואמים לנסח הטאבו. במסגרת הבדיקה הקניינית, גם נבחן אם קיימות הערות אזהרה המצויות על הנכס והאם הן סותרות את העסקה או שניתן לבטלן.
- נבחן גם את הסביבה – תוכנית מתאר עיר, כדי לוודא שאין בסביבה גורם אשר יגרום לכם להימנע מהעסקה, למשל הקמה עתידית של בניין מסחרי מול הבית ו/או אנטנה סלולארית צמודה. (לכל רוכש יהיה שיקול הדעת שלו מהו הגורם בסביבה אשר יכול לגרום לו להטיל וטו על העסקה, או לחלופין עשוי להפחית את סכום התמורה בהסכם המכר).
- בדיקות של הנכס עצמו – האם יש נזילות, סדקים או כל פגם המשפיע על ערך הדירה. לעיתים רבות מומלץ לקחת שמאי או אדריכל שיבדוק זאת. חשוב במיוחד לבדוק גם שאין חריגות בנייה. בדיקות אלו אמנם אינן בתחום אחריותו של עורך הדין, כלומר עורך הדין לא מומחה לזהות פגמים, אך בהחלט חשוב שינחה את הלקוח לערוך אותן עם איש המקצוע המתאים.
לאחר מכן – ניסוח/ הערות להסכם המכר
חשוב מאוד להימנע מחתימה על זיכרון דברים שעולה כדי הסכם מחייב. שלב החתימה יהיה רק לאחר ייעוץ עורך הדין וכל שלבי ניסוח ההערות.
יש לנסח את ההסכם באופן ברור, ללא ניסוחים מערפלים שיצריכו תביעות בהמשך, ותוך התאמה לצרכי הלקוח.
חשוב לבנות לוח תשלומים נכון שיתחשב ביכולות של הקונה ובבטוחות שהוא מקבל, מזעור הפרות הסכם. התשלומים הראשונים צריכים להיות מההון האישי ורק לאחר מכן המשכנתה. מקובל כי התשלום הראשון יינתן בנאמנות לעורך הדין של המוכר ויימסר רק לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
בנוסף, חשוב שהצדדים ישקפו ויעלו על הכתב כל מידע רלוונטי שיש להם לגבי הנכס, על מנת לצמצם מחלוקות עתידיות.
חתימה על ההסכם ופעולות נלוות
מומלץ שעורך הדין יגיע גם למעמד החתימה ויעיין בנחת כדי לוודא שכל התיקונים וההערות האחרונות הוכנסו לנוסח ההסכם.
לאחר החתימה על ההסכם יש להגיש דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין (תוך 30 ימים מהחתימה), לרשום הערת אזהרה על הנכס.
לבחון כל מקרה לגופו, כך למשל אם קיים שוכר לדירה, יש לוודא שבהתאם להסכם השכירות, הקונה החדש יוכל להיכנס בנעלי המוכר ו/או שהשוכר מתכוון לפנות את הדירה לפני מועד המסירה, ולפעמים נרצה מסמך נוסף בעניין מטעם השוכר.
במידה ונדרשת משכנתה, יש להעביר את טפסי ההתחייבות לרישום משכנתה לבא כח המוכר להערותיו, ולאחר מכן להחתים את כל הצדדים.
הקלוזינג – סיום העסקה
התשלום האחרון יהיה כנגד מסירת החזקה. כבטוחה להשלמות כלל חובות המוכר, ולרבות תשלומי המס והאישורים לצורך רישום הזכויות, נהוג להפקיד את התשלום האחרון בנאמנות ביד עורך הדין של המוכר.
כמו כן יש להקפיד על רישום נכון, מלא ומדויק של הזכויות הנמכרות, לרבות כל ההצמדות בלשכת הרישום (טאבו).
לסיכום
אם כן, ההמלצה שלנו היא לשכור שירותי עורך דין בשלב המקדמי ביותר של עסקת המכר, באופן שמאפשר לנו לתת גם את הייצוג המיטבי וגם את ההגנה המקסימלית על צרכי הלקוח. ממילא הדבר אינו צפוי להיות כרוך ללקוח בעלויות נוספות.
משרד עו"ד זמיר גרינברג בעל ניסיון משמעותי בטיפול בכל שליב העסקה, החל מהבדיקות המקדמיות (אשר לא מעט פעמים לא מקבלות מספיק דגש) לגבי בדיקת זכויות בנכס של המוכר, מצב הנכס הפיסי. משרדנו מוודא עם הלקוח שמבין את תנאי העסקה ויכול לעמוד בה – למשל עמידה במועד המסירה או בתשלומים, לאחר שלקח בחשבון סוגיות של ליווי בנקאי ומסים. כאמור, המשך הטיפול הוא סיוע במשא ומתן וניסוח ו/או הערות להסכמים תוך בדיקות מנגנוני פיצויים, הבטח זכויות הקונה, רישום הערת אזהרה, דיווח לרשויות המסים וטיפול ברישום הדירה. למשרדנו יש נסיון גם בליטיגציה וגם במסים, מה שמסייע בייצוג הלקוח תוך הסתכלות על התמונה המלאה והפחתת מחלוקות עתידיות למינימום.
